不動産投資型クラウドファンディングは、少額から不動産に投資をすることができるので、初心者にもおすすめの投資手法です。

しかし不動産投資型クラウドファンディングとは一体どんなものなのかよく分からないという方も多いと思います。

そこで当記事では、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリット、おすすめの事業者など、分かりやすく解説します。

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家から資金を集め、集まった資金で不動産を購入または賃借し、家賃収入や不動産の売却益などで得た利益を各投資家たちに分配するもののことを言います。

一般的な現物の不動産投資を始めようとした場合、数百万～数千万円といった多額の資金が必要になりますが、不動産投資型クラウドファンディングでは複数の投資家から資金を集めるため、1万円程度の少額から始めることが可能です。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みについて解説します。

まずは事業者が、クラウドファンディングを通して不特定多数の投資家から資金を集め、集まった資金で不動産を購入または賃借します。そして、その取得した不動産の家賃収入や売却益などで得た利益を、出資してくれた各投資家たちに配分していくというのが、大まかな仕組みとなります。

物件の購入や運営などは、全て事業者が行ってくれるため、投資家は投資したい案件（物件）を選択し、出資金を入金したら、後は分配金が支払われるのを待つだけで済みます。

サービスの登録、案件（物件）の選択、出資金の入金、分配金の受け取りといった手続きは全てインターネット上で行えます。

REITとの違いは？

REIT（リート）とは、投資家から集めた資金で運用の専門家が不動産への投資を行い、家賃収入や不動産の売買益などの運用益を各投資家たちに分配する金融商品です。日本語で「不動産投資信託」と呼ばれるものであり、要は不動産に特化した投資信託です。

不動産投資型クラウドファンディングとよく似ていますが、主に下記のような違いがあります。

投資対象となる不動産の選択肢の違い

REITは、マンションやオフィスビル、商業施設など複数の不動産に投資をします。投資家は、投資対象となる不動産の種類や地域などの情報を知ることができますが、具体的な不動産を選ぶことはできません。

不動産投資型クラウドファンディングは、基本的には1案件につき1件の不動産に投資をします。投資対象となる不動産が明確であり、投資家は公開されている物件情報を確認したうえで投資をするか決めることができます。

流動性・換金性の違い

REITは一般的な投資信託と同様に日々基準価額が変動しており、購入や売却のタイミングは投資家自身で決めることができ、いつでも換金することが可能です。そのため配当金だけでなく、売買益を狙うことも可能ですが、常に価格変動のリスクがあるため、損失が発生する可能性があります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングは、事業者が決めたタイミングで購入や売却を行うため、投資家自身で購入や売却などのタイミングを決めることができません。事業者に全て任せっきりでいいので、ほったらかしで投資ができるというメリットがありますが、原則途中解約をすることはできず、運用期間中に資金の換金をすることができません。（※途中解約できる場合もありますが、ほとんどの場合手数料がかかります）

元本割れリスクの違い

どちらも元本割れリスクはあるのですが、不動産投資型クラウドファンディングの多くは、元本割れリスクを軽減するための措置として「優先劣後方式」が採用されています。優先劣後方式とは、投資家の出資を『優先出資』、事業者の出資を『劣後出資』とし、もし損失が出た際には劣後出資から補填するといった方式になります。これにより、ある程度の元本割れリスクを抑えることが可能となります。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

少額から投資が可能

現物の不動産投資の場合、多くの資金が必要になりますが、不動産投資型クラウドファンディングでは1万円程度から投資が可能です。

少額から気軽に始めることができるので、初心者にもおすすめです。

自分で投資物件を選べる

不動産投資型クラウドファンディングは、募集案件から不動産を自身で選定することができます。

投資対象となる不動産がどんな物件なのか、投資家は公開されている情報を確認したうえで投資をするか決めることができます。

比較的利回りが高い

不動産投資型クラウドファンディングは、比較的高い利回りが期待できます。

3～8％ほどの利回りで運用しているものが多く、中には10％以上の利回りで運用しているものもあります。

ほったらかし投資ができる

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産の購入から、入居者の募集、家賃の回収、物件の修繕・維持、不動産の売却まで、すべての運用を事業者に任せることができるので、手間がかかりません。

投資後は、基本的には分配金や元本が戻ってくるのを待つだけでいいので、時間も手間もかからず、ほったらかし投資ができます。

元本割れリスク軽減の措置が用意されている

多くのファンドにおいて、元本割れリスクを軽減するための措置として「優先劣後方式」が採用されています。

これは、投資家の出資を『優先出資』、事業者の出資を『劣後出資』とし、もし損失が出た際には劣後出資から補填するという方式のことを言います。つまり、事業者の出資金で損失をカバーする仕組みになります。これにより、ある程度の元本割れリスクを抑えることが可能となります。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資型クラウドファンディングは、メリットだけでなくデメリットも存在します。

しっかりとデメリットも把握したうえで、投資をするか判断するようにしましょう。

元本割れのリスクがある

不動産投資型クラウドファンディングは、元本割れリスクを軽減するための措置である「優先劣後方式」が採用されていたり、比較的安定した収入が見込める投資手法であると言えますが、元本割れのリスクがゼロというわけではありません。

賃料・地価の下落、空室による賃料収入下落、災害などによる物件損壊、といった現物の不動産投資と同様のリスクがあります。

また、事業者が倒産するリスクもあります。事業者が倒産してしまった場合、不動産を売却するなどして投資家へ投資資金が返却されますが、全額返ってくる保証はありません。

原則途中解約ができない

不動産投資型クラウドファンディングは原則、途中で解約することができません。

運用期間が終了するまでは出資したお金を引き出すことができません。そのため、投資をする際は余剰資金で行うようにし、間違っても普段の生活費にまで手を出すようなことはしないようにしましょう。

※中には途中解約ができる案件もありますが、手数料がかかる場合がほとんどです。

金融機関の融資を利用できない

現物の不動産投資では、金融機関の融資を利用して不動産を購入することが可能です。自己資金に融資額をプラスした金額で投資ができるので、自己資金を上回る資金を用いて効率よく運用できることになります。

ただし不動産投資型クラウドファンディングでは、金融機関の融資を利用することができないため、全額自己資金での投資となり、自己資金を上回った運用をすることはできません。

不動産投資型クラウドファンディングのおすすめ

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHI（コヅチ）は、1999年創業のLAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。長年にわたる不動産投資のノウハウや実績があるため、安心して利用できます。

投資対象は都心のマンションが中心となっています。

平均的な利回りは3～12％程で、中には20％を超える案件もあるなど、高い利回りとなっているのは大きな魅力でしょう。

また、運用期間中であっても事務手数料を支払えば途中解約をすることが可能なので、急に現金が必要になった際も安心です。

Rimple（リンプル）

Rimple（リンプル）は、東証一部上場企業のプロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。上場企業が運営しているため、信頼度が高く安心して利用できます。

Rimpleはポイントを使った投資ができるのが大きな特徴です。セゾンポイントや、ハピタスやモッピーなどのポイントサイトで貯めたポイントなど、他社サービスの各種ポイントから「リアルエステートコイン」というコインに交換し、「1コイン=1円」のレートで不動産に投資ができます。

投資対象は東京23区のマンションが中心となっています。

property+（プロパティプラス）

property+（プロパティプラス）は、飯田グループホールディングスのグループ会社である株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

飯⽥グループホールディングスは、東証一部上場で、分譲住宅販売国内シェアトップを誇る超大手企業ですので、信頼性は非常に高く安全に利用できます。

投資対象はマンションが中心で、政令指定都市を中心に全国規模でデザイナーズマンションの開発を行っており、主要都市に駅徒歩10分以内の好立地であることをから高い人気を誇っています。

トモタク

トモタクは、株式会社イーダブルジーが運営する不動産クラウドファンディングです。

トモタクでは、優先劣後システムを取り入れており、トモタクの商品は全て優先出資90％、劣後出資10％に設定されています。そのため万が一、不動産の評価額が下落しても、10％（劣後出資分）までなら、投資家の元本には影響がありません。

また、資産管理会社とマスターリース契約を締結しており、それにより空室時も賃料が補償されるため、空室による無配当のリスクを抑えることができます。

運用期間は1年～3年と短く、流動性が高いのも特徴で、投資した資金が長期間引き出せないという心配がありません。

平均利回りは6～8％ほどと、高い利回りを実現しています。投資対象は住環境の優れた首都圏の物件が中心となっているので、比較的リスクは低く安定した収益が見込めます。

効率よく安定した資産運用をしたい人や、短期的な運用を繰り返したい人におすすめです。

Jointoα（ジョイントアルファ）

Jointoα（ジョイントアルファ）は、西日本最大級のマンション開発戸数を誇る穴吹興産株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

東証一部上場企業でもあるため、信頼度が高く安心して利用できます。

投資対象は全国のマンションであり、都心以外にも地方の案件も多いため、地方の物件にも投資をしてみたいという人にもおすすめです。

CREAL（クリアル）

CREAL（クリアル）は、クリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

CREALの投資対象はマンションだけでなく、保育園、学校、ホテルなど様々な種類を扱っています。

幅広い不動産に投資をしたい方におすすめです。

TECROWD（テクラウド）

TECROWD（テクラウド）は、TECRA株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

TECROWDでは、国内・海外の不動産を対象物件としており、経済発展の著しい新興国の不動産に投資ができるというのが大きな特徴です。

経済発展途上である新興国の不動産を投資対象としているため、利回りが7～11％程と、高い想定利回りとなっています。

為替変動に対するリスクヘッジも行っており、日本円で投資し、日本円で戻ってくるので安心して利用できるのも嬉しいポイントです。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングを利用すれば、少ない資金でも不動産に投資をすることができます。

物件を管理・運用する必要もなく、一度出資した後は、分配金や元本が戻ってくるのを待つだけのほったらかし投資ができるのも大きな魅力でしょう。

ただし、リスクがあることも忘れないようにしましょう。不動産投資型クラウドファンディングは、投資家に損失が発生しないような措置が取られていることが多く、比較的安定性の高い投資手法ではありますが、元本割れのリスクがないわけではありません。

まずはこの記事を参考に、少額からチャレンジしてみるといいでしょう！